OVK och andra lagkrav för kommersiella fastigheter

Uppdaterad 2026-10-20 · Leasefold

En kommersiell fastighet har ett antal återkommande kontroller som följer av lag och föreskrifter. De är lätta att tappa bort när ansvaret är delat mellan ägare, förvaltare, hyresgäster och leverantörer. Den här guiden sammanfattar de vanligaste kraven, hur ofta de gäller och vem lagen pekar ut. Kontrollera alltid vad som gäller för just er byggnad – det finns undantag och särskilda regler för vissa verksamheter.

Översikt

OVK – obligatorisk ventilationskontroll

Enligt plan- och byggförordningen (5 kap. 1 §) ska byggnadens ägare se till att ventilationssystemets funktion kontrolleras innan systemet tas i bruk första gången (första besiktning) och därefter regelbundet (återkommande besiktning). Kontrollen görs av en certifierad funktionskontrollant.

Intervallen för återkommande besiktning står i Boverkets föreskrifter BFS 2011:16, senast ändrade genom BFS 2025:6 som trädde i kraft den 1 juli 2025:

• 3 år: förskolor, skolor, vårdlokaler och liknande oavsett ventilationssystem, samt flerbostadshus, kontorsbyggnader och liknande med FT- eller FTX-ventilation.
• 6 år: flerbostadshus, kontorsbyggnader och liknande med F-, FX- eller S-ventilation.

FT betyder att både från- och tilluft är fläktstyrd, F att bara frånluften är det och S självdrag. X anger värmeåtervinning. Enligt Boverkets allmänna råd bör till exempel butikslokaler, hotell, samlingslokaler, idrottshallar och garage placeras i första eller andra kategorin beroende på ventilationssystem. Industribyggnader är undantagna från kravet, men kontors- och personalutrymmen i en industribyggnad bör funktionskontrolleras enligt de allmänna råden.

Sedan den 1 juli 2025 framgår också hur intervallet räknas: besiktningen ska göras senast inom intervallet. Görs den tidigare räknas nästa intervall från den faktiska besiktningen. Görs den för sent räknas nästa intervall från när besiktningen skulle ha gjorts – en försenad OVK flyttar alltså inte fram nästa.

Efter besiktningen ska kontrollanten lämna protokollet till ägaren och skicka ett exemplar till byggnadsnämnden, och utfärda ett intyg med datum för nästa besiktning. Ägaren ska sätta upp intyget på en väl synlig plats i byggnaden (PBF 5 kap. 5–6 §§). Om ägaren har anledning att misstänka att systemet inte uppfyller kraven ska ägaren snarast åtgärda det (7 §).

Hissar och andra motordrivna anordningar

Hissar ska besiktigas av ett ackrediterat kontrollorgan (PBF 5 kap. 10 §). Boverkets föreskrifter BFS 2025:11, som gäller från den 1 december 2025, anger intervallen:

• Första återkommande besiktning: 2 år.
• Därefter 1 år för vanliga hissar, och 2 år för varu- och småvaruhissar, soptransporthissar, trapphissar och plattformshissar som betjänar högst två bostäder.

En återkommande besiktning får enligt föreskrifterna påbörjas tidigast sex månader före utgången av gällande intervall. Ägaren kan välja ett kortare intervall; nästa intervall räknas då från utgången av det förkortade. Föreskrifterna gäller även till exempel rulltrappor, rullramper och vissa portar – kontrollera vilka anordningar som finns i er byggnad.

Energideklaration

Lagen om energideklaration för byggnader kräver att byggnadens ägare har en energideklaration bland annat när byggnaden är ny, säljs eller upplåts med nyttjanderätt – det vill säga hyrs ut – och när den har en total användbar golvarea över 250 kvadratmeter där 250 kvadratmeter ofta besöks av allmänheten. Även byggnader som ägs av offentliga organ ska ha en deklaration. Vid en ombyggnad som omfattar en betydande del av klimatskärmen ska en ny deklaration upprättas.

En energideklaration får användas i tio år efter att den upprättats (6 b §). Därefter behöver en ny göras. Byggnader som inte värms till mer än tio grader behöver normalt inte deklareras. Deklarationerna registreras hos Boverket.

Brandskydd och systematiskt brandskyddsarbete

Lagen om skydd mot olyckor (2 kap. 2 §) säger att ägare eller nyttjanderättshavare till byggnader i skälig omfattning ska hålla utrustning för släckning och livräddning och i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och begränsa skador. Ansvaret är alltså delat mellan fastighetsägaren och hyresgästen, och kommunens räddningstjänst gör tillsyn.

Det etablerade sättet att visa att ansvaret tas är ett systematiskt brandskyddsarbete (SBA): dokumenterad organisation, ansvarsfördelning, rutiner och regelbundna kontroller. I en fastighet med flera hyresgäster bör det framgå skriftligt vem som ansvarar för vad – till exempel att hyresvärden svarar för brandlarmet och brandcellsgränserna medan hyresgästen svarar för sina egna utrymmen och sin personal.

Observera att det tidigare kravet på en skriftlig redogörelse för brandskyddet (2 kap. 3 §) har upphävts. Kontroller av brandlarm och sprinkler görs ofta enligt branschregler, och krävs ofta av försäkringsbolaget – läs villkoren i er försäkring.

Ansvaret mellan ägare och hyresgäst

Den offentligrättsliga skyldigheten för OVK och energideklaration ligger på ägaren, och för hissar på den som äger eller ansvarar för anordningen. Ni kan i hyresavtalet och gränsdragningslistan avtala om att hyresgästen utför eller betalar delar av arbetet – till exempel filterbyten och åtgärder av anmärkningar som beror på hyresgästens verksamhet – men förordningen pekar fortfarande ut ägaren. Se därför till att:

1. Varje krav har en namngiven ansvarig och ett datum för nästa kontroll.
2. Anmärkningar i protokoll blir åtgärdspunkter med sista datum och ansvarig.
3. Intyg och protokoll sparas och är lätta att hitta vid tillsyn, försäljning eller finansiering.
4. Fördelningen i gränsdragningslistan stämmer med hur kontrollerna faktiskt beställs och betalas.

Vanliga frågor

Källor

• Boverket: BFS 2025:6 (OVK 5), ändring i BFS 2011:16 om funktionskontroll av ventilationssystem
• Boverket: BFS 2025:11, föreskrifter om krav för användning av motordrivna anordningar
• Boverket: Byggnader som ska energideklareras
• Sveriges riksdag: Plan- och byggförordning (2011:338), 5 kap.
• Sveriges riksdag: Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader
• Sveriges riksdag: Lag (2003:778) om skydd mot olyckor, 2 kap.

Uppgifterna är kontrollerade mot källorna 2026-10-20. Regler ändras – kontrollera alltid den senaste lydelsen hos källan.

Fler guider

• Gränsdragningslista – vad den ska innehålla och var tvisterna uppstår
• Uppsägning och förlängning av lokalhyresavtal – tidsfrister
• Indexuppräkning av lokalhyra – så räknar du