Gränsdragningslista – vad den ska innehålla och var tvisterna uppstår

Uppdaterad 2026-10-20 · Leasefold

Gränsdragningslistan är den bilaga till lokalhyresavtalet som avgör vem som gör vad i lokalen och fastigheten. När ventilationen slutar fungera, en dörrstängare går sönder eller räddningstjänsten kommer på tillsyn är det den listan som ska ge svaret. En otydlig lista är en av de vanligaste orsakerna till långa mejlväxlingar mellan förvaltare och hyresgäst – och till kostnader som ingen fakturerar.

Lagens utgångspunkt

Jordabalkens hyreskapitel ger grundreglerna, men för lokaler kan parterna avtala om mycket:

• Hyresvärden ska under hyrestiden hålla lokalen i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte något annat har avtalats (12 kap. 15 § med hänvisning till 9 §).
• Hyresgästen ska väl vårda lokalen och ersätta skador som uppkommer genom vållande eller försummelse (12 kap. 24 §). För lokaler gäller ett avtal som utsträcker hyresgästens ansvar längre än lagen (24 § sista stycket).
• För en lokal får parterna också avtala att den ska tillhandahållas i sämre skick än lagens utgångspunkt (12 kap. 9 §).

Gränsdragningslistan är alltså verktyget för att flytta ansvar från lagens utgångspunkt. Det som inte står i listan eller i avtalet faller tillbaka på lagen – oftast på hyresvärden.

Tre frågor per rad

En bra lista svarar på tre frågor för varje byggnadsdel eller installation:

1. Vem sköter och underhåller? Löpande skötsel, tillsyn och mindre reparationer.
2. Vem byter ut? Utbyte när komponenten är förbrukad – ofta den dyraste frågan.
3. Vem betalar? Utförandeansvar och kostnadsansvar är inte samma sak. Hyresvärden kan utföra arbetet och vidarefakturera hyresgästen.

Många tvister beror på att listan bara har en kolumn – "hyresvärd" eller "hyresgäst" – och därmed inte skiljer på underhåll och utbyte.

Checklista – det här bör listan omfatta

Komplettera med en rad för det som är unikt för verksamheten: kylrum i en livsmedelsbutik, fettavskiljare i en restaurang, tryckluft i en verkstad.

Vanliga tvister

Underhåll eller utbyte? Hyresgästen sköter filterbyte och enklare service på ventilationen, men när aggregatet behöver bytas efter 25 år står det inget om utbyte. Är det underhåll eller en investering? Ange utbytesansvaret uttryckligen.

Grundutförande eller hyresgästens anpassning? Installationer som hyresgästen har beställt eller själv bekostat bör stå på egna rader. Annars blir frågan efter några år vem som äger – och ska byta – en kyla eller ett passersystem som kom till vid en anpassning.

Myndighetskrav som följer av verksamheten. När en hyresgäst ändrar verksamhet kan det ställas nya krav på brandskydd eller ventilation. Listan bör säga vem som bär kostnaden för åtgärder som beror på hyresgästens verksamhet, och vem som bär den när kraven gäller byggnaden som sådan.

Listan säger en sak, avtalet en annan. Huvudavtalet kan säga att hyresvärden svarar för ventilationen medan bilagan lägger filterbyte och reparationer på hyresgästen. Kontrollera om avtalet anger vilken handling som har företräde, och se till att de stämmer överens.

Gamla versioner. Efter tillägg och förlängningar finns ofta flera versioner av listan. Den gällande versionen ska vara daterad och undertecknad, och hänvisas till i avtalet.

Delat ansvar utan gräns. "Delat" eller "enligt överenskommelse" skjuter bara tvisten framåt. Ange i stället en beloppsgräns, till exempel att hyresgästen svarar för reparationer upp till ett visst belopp per tillfälle.

Tomma rader. En komponent som saknas i listan blir hyresvärdens enligt lagens utgångspunkt. Det är ofta så kostnader som borde vidarefaktureras aldrig blir det.

Exempel: tre rader som håller

Varje rad svarar på alla tre frågorna, och undantag står på samma rad i stället för i en fotnot. Det är också lätt att se att filterbytet inte gör hyresgästen ansvarig för aggregatet som helhet.

Lagkrav som listan bör spegla

Vissa skyldigheter pekar lagen ut oavsett vad parterna avtalar. Funktionskontroll av ventilation (OVK) är byggnadens ägares skyldighet enligt plan- och byggförordningen, medan lagen om skydd mot olyckor lägger ansvaret för brandskyddet på både ägare och nyttjanderättshavare. Listan kan fördela utförande och kostnad mellan er, men bör inte ge intryck av att den offentligrättsliga skyldigheten har flyttats. Läs mer i guiden om OVK och lagkrav för kommersiella fastigheter.

Så håller du listan levande

• Gå igenom listan vid varje förlängning och omförhandling – se guiden om uppsägning och förlängning.
• Använd samma struktur för alla avtal i fastigheten, så att svaret blir detsamma för alla hyresgäster.
• Låt felanmälan utgå från listan: när ett fel anmäls ska det framgå direkt vem som ansvarar.
• Datera, versionshantera och låt båda parter underteckna varje ny version.

Vanliga frågor

Källor

• Sveriges riksdag: Jordabalk (1970:994), 12 kap. 9, 15 och 24 §§
• Sveriges riksdag: Plan- och byggförordning (2011:338), 5 kap. 1 §
• Sveriges riksdag: Lag (2003:778) om skydd mot olyckor, 2 kap. 2 §

Uppgifterna är kontrollerade mot källorna 2026-10-20. Regler ändras – kontrollera alltid den senaste lydelsen hos källan.

Fler guider

• OVK och andra lagkrav för kommersiella fastigheter
• Uppsägning och förlängning av lokalhyresavtal – tidsfrister
• Indexuppräkning av lokalhyra – så räknar du