Hyresavstämning med bankfil (camt.054 och BgMax)

Uppdaterad 2026-10-20 · Leasefold

Att se vilka hyresgäster som har betalat låter enkelt, men med kvartalshyror i förskott, delbetalningar, flera avtal per hyresgäst och betalningar utan rätt referens blir det snabbt manuellt arbete. Bankens fil över inbetalningar är det säkraste underlaget. Den här guiden förklarar filformaten, vad som händer med Bankgirots format under 2026 och hur du stämmer av steg för steg.

Filformaten

camt.054 heter i ISO 20022-standarden BankToCustomerDebitCreditNotification. Banken skickar den till kontohavaren för att meddela enskilda debiterings- och krediteringsposter på kontot. För inbetalningar används den krediterade varianten, där varje inbetalning finns med belopp, bokföringsdag, valutadag, betalarens namn och referens.

camt.053 heter BankToCustomerStatement och är kontoutdraget: alla bokförda poster under perioden plus saldon. Den passar för bokföring och för att kontrollera att inget saknas.

camt.052 heter BankToCustomerAccountReport och används för rapporter under dagen.

BgMax är Bankgirots äldre filformat för tjänsten Bankgiro Inbetalningar, med fasta poster om 80 tecken. Många fastighetssystem har läst BgMax i årtionden.

Övergången under 2026

Den svenska betalningsinfrastrukturen flyttar till ny teknik och ISO 20022. Bankgirot anger att Bankgiro Inbetalningar inte längre kommer att finnas efter 2026 och att det inte längre går att skicka eller hämta betalfiler direkt till och från Bankgirot, med undantag för Autogiro och e-faktura. Bankgironummer fortsätter att fungera, och OCR-nummer kan användas som tidigare.

Bankerna sätter sina egna datum. Danske Bank anger till exempel att BgMax inte kan användas efter den 27 november 2026, och Handelsbanken att Bg Max har ersatts av ISO-baserad återrapportering, främst camt.054. Kontakta er bank och leverantören av ert fastighets- eller ekonomisystem för att se när ni behöver ta emot camt-filer.

För avstämningen är skillnaden liten i praktiken: samma uppgifter finns, men i XML i stället för fasta positioner.

Vad du behöver i en inbetalningspost

Exakta elementnamn kan skilja något mellan versioner av meddelandet och mellan banker; läs bankens formatbeskrivning.

Arbetsgång för hyresavstämning

1. Bygg den förväntade hyresreskontran. För varje avtal och period: belopp (med moms om lokalen är momsregistrerad), förfallodag och referens. Har ni inte avtalat något annat ska hyran enligt jordabalken betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början (12 kap. 20 §). Många lokalhyresavtal anger i stället kvartalsvis betalning i förskott, med förfallodag före kvartalets första dag.

2. Hämta filen. Ta ut camt.054 för inbetalningarna (eller camt.053 för hela kontot) för perioden – gärna med några dagars marginal före förfallodagen, eftersom många betalar i förväg.

3. Matcha i en fast ordning. Börja med det säkraste:

1. Referens/OCR som pekar på avtalet eller avin.
2. Betalare som tidigare har bekräftats för avtalet.
3. Organisationsnummer.
4. Namn – normaliserat, eftersom "AB", versaler och förkortningar varierar.
5. Belopp nära den förväntade hyran, som förslag att bekräfta.

4. Klassa varje avtal och period: betald, delbetald, överbetald eller obetald. Lägg betalningar som inte går att koppla i en egen kö för manuell granskning.

5. Hantera undantagen. Typiska fall:

• En betalning för flera avtal – fördela mot avierna.
• Hyra plus tillägg (index, fastighetsskatt, media) betalda var för sig.
• Samma betalning i både camt.053 och camt.054 – räkna den bara en gång.
• Återbetalda eller makulerade poster.
• Betalning med fel OCR – koppla manuellt och be hyresgästen använda rätt referens.

6. Följ upp i tid. En obetald lokalhyra är allvarlig: hyresrätten kan bli förverkad om hyresgästen dröjer med betalningen mer än två vardagar efter förfallodagen (12 kap. 42 §). Hyresgästen kan i regel få tillbaka hyresrätten genom att betala inom två veckor efter att ha delgetts en underrättelse om det (44 §). Uppsägning på grund av betalningsdröjsmål har särskilda krav på delgivning – ta hjälp av jurist eller inkassoombud.

7. För tillbaka resultatet till reskontran i ert fastighets- eller ekonomisystem, så att påminnelser och bokföring utgår från samma underlag.

När räknas hyran som betald?

Enligt jordabalken (12 kap. 20 §) får betalning alltid ske genom bank. Lämnar hyresgästen ett betalningsuppdrag till en bank anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när banken tog emot uppdraget – inte när pengarna syns på ert konto. Det kan spela roll när en betalning bokförs en eller två dagar efter förfallodagen.

Personuppgifter i bankfilen

En bankfil kan innehålla personuppgifter, till exempel namn och personnummer när en hyresgäst är enskild näringsidkare eller när en privatperson betalar för ett bolag. Spara bara det som behövs för avstämningen, begränsa vem som har tillgång till filerna och radera råfilerna när avstämningen är klar och bokförd enligt era rutiner. Kontrollera att leverantören av avstämningsverktyget behandlar uppgifterna inom ramen för ert personuppgiftsbiträdesavtal.

Vanliga orsaker till differenser

• Moms saknas eller är beräknad på fel belopp.
• Ny indexhyra har inte slagit igenom hos hyresgästen – se guiden om indexuppräkning.
• Hyresgästen har dragit av för ett fel i lokalen. Avdrag och kvittning regleras i jordabalken; vill hyresgästen hålla inne hyran kan beloppet deponeras hos länsstyrelsen (12 kap. 21 §).
• Avtalet har sagts upp eller förlängts med nya villkor – se uppsägning och förlängning.

Vanliga frågor

Källor

• Bankgirot: Bankgirot transformation – frågor och svar
• ISO 20022: ISO 20022 Message Definition Report, Bank-to-Customer Cash Management (camt.052, camt.053, camt.054)
• Danske Bank: Moving from Bg Max to ISO 20022 XML
• Handelsbanken: Förbättrad standard för betalningar i Sverige
• Sveriges riksdag: Jordabalk (1970:994), 12 kap. 20, 21, 42 och 44 §§

Uppgifterna är kontrollerade mot källorna 2026-10-20. Regler ändras – kontrollera alltid den senaste lydelsen hos källan.

Fler guider

• Indexuppräkning av lokalhyra – så räknar du
• Uppsägning och förlängning av lokalhyresavtal – tidsfrister
• Gränsdragningslista – vad den ska innehålla och var tvisterna uppstår